El auge del alquiler de viviendas con fines turísticos ha planteado numerosas cuestiones fiscales que afectan tanto a pequeños propietarios como a operadores profesionales. Su tratamiento tributario no es uniforme y depende, en gran medida, de la forma en que se desarrolle la actividad, especialmente en relación con la prestación —o no— de servicios propios de la industria hotelera.
A continuación, analizamos de forma sistemática su tributación en el IRPF, los gastos fiscalmente deducibles conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT) y su tratamiento en el IVA, con apoyo en consultas vinculantes y criterios jurisprudenciales.
I.- Calificación de los rendimientos en el IRPF
I.I.- Regla general: rendimientos del capital inmobiliario
Con carácter general, los ingresos derivados del alquiler de viviendas turísticas se califican como rendimientos del capital inmobiliario, conforme al artículo 22 de la Ley del IRPF, siempre que el arrendador se limite a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios propios de la industria hotelera.
Así lo confirma reiteradamente la DGT, por ejemplo en la Consulta Vinculante V1634-25 (15/09/2025), donde se concluye que el alquiler turístico de una parte de la vivienda habitual sin servicios adicionales constituye rendimiento del capital inmobiliario.
No es aplicable la reducción del 60% prevista para alquiler de vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF), al tratarse de alquiler de uso turístico.
I.II.- Excepción: rendimientos de actividades económicas
La calificación cambia a rendimientos de actividades económicas cuando concurren medios materiales y/o humanos para la gestión de la actividad, o cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Asimismo, la DGT ha venido señalando que la clave diferenciadora es la existencia de servicios complementarios significativos propios de la industria hotelera (consultas como V3319-13, entre otras).
II.- Gastos fiscalmente deducibles en el IRPF
II.I.- Principio general: gastos necesarios para la obtención de ingresos
El artículo 23 de la LIRPF permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como la amortización del inmueble.
La DGT (Consulta V1634-25) detalla los gastos deducibles en tres grandes categorías :
a) Gastos directamente vinculados
Deducibles íntegramente:
- Reparaciones específicas del inmueble o estancia alquilada
- Suministros individualizados
- Servicios directamente relacionados con el arrendamiento
b) Gastos generales (prorrateados)
Cuando no son individualizables (IBI, comunidad, seguros, suministros, intereses de préstamos etc.), deben prorratearse según la superficie afectada al alquiler y el tiempo efectivo de arrendamiento.
En alquiler parcial de vivienda habitual, el prorrateo es obligatorio.
Por otro lado, la imputación de gastos, directamente vinculados o prorrateados, exige una justificación documental estricta.
II.II.- Amortización del inmueble y mobiliario
La amortización es deducible siempre que responda a depreciación efectiva, aplicándose, sobre el mayor entre coste de adquisición o valor catastral (sin suelo), y en proporción a superficie y tiempo de alquiler.
III.- Tributación en el IVA: exención o sujeción
El tratamiento en el IVA constituye uno de los aspectos más controvertidos y depende esencialmente de si se prestan servicios propios de la industria hotelera.
III.I.- Regla general: operación sujeta pero exenta de IVA
El arrendamiento de vivienda turística sin servicios hoteleros está sujeto a IVA, pero exento, conforme al artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA.
Este criterio ha sido reiterado por la DGT (Consulta V0420-18, entre otras).
En consecuencia, no se repercute IVA y además, no existe obligación de presentar declaraciones periódicas por esta actividad.
III.II.- Excepción: sujeción y no exención (IVA 10%)
El arrendamiento de vivienda turística, cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, la operación pasa a estar sujeta y no exenta de IVA, tributando al tipo reducido del 10% de IVA, tal y como establece la normativa y la doctrina administrativa (Consulta DGT V0714-15).
La clave está en diferenciar entre servicios accesorios y servicios propios de hospedaje. No se consideran servicios hoteleros, entre otros, la limpieza a la entrada y salida, el mantenimiento del inmueble o limpieza de zonas comunes, tal y como indica la Consulta DGT V3319-13).
Sí se consideran servicios hoteleros, entre otros, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio regular de ropa de cama, la recepción y atención continuada o los servicios de restauración o lavandería.
La prestación de estos servicios implica un salto cualitativo: el arrendador pasa a operar como empresario hotelero a efectos del IVA, debiendo repercutir IVA y presentar las autoliquidaciones periódicas de IVA.
IV.- Conclusión
La fiscalidad del arrendamiento de viviendas turísticas presenta una notable complejidad y exige un análisis integral de cada caso concreto.
La correcta calificación no solo afecta a la carga tributaria, sino también al cumplimiento de obligaciones formales y riesgos de regularización por parte de la Agencia Tributaria.
ABR Jurídico
Departamento Tributario